De woning bij een echtscheiding

Drie opties bij een koopwoning

Een koopwoning is meestal het grootste bezit dat jullie samen hebben. Ben je in gemeenschap van goederen getrouwd, dan is de woning bijna altijd van jullie beiden en moet je die bij de scheiding gelijk verdelen. Grofweg zijn er drie mogelijkheden:

1. Eén van jullie neemt de woning over. De blijver koopt de onverdeelde helft van de ander over en neemt de hypotheek alleen op zich.
2. Jullie verkopen de woning. De opbrengst (of de restschuld) verdelen jullie samen; vaak blijft één van beiden er tot de verkoop wonen.
3. Jullie houden de woning tijdelijk samen aan. Bijvoorbeeld tot de markt beter is of de kinderen wat ouder zijn.

Welke optie het beste past, hangt af van de overwaarde, jullie inkomens en wat de hypotheekbank toestaat.

Overwaarde en de verdeling

Heeft de woning overwaarde — de waarde is hoger dan de resterende hypotheek — dan hebben jullie daar in principe allebei recht op de helft van. Wil één van jullie de woning overnemen, dan koopt die de ander uit voor diens deel van de overwaarde. Staat de woning “onder water” en is de hypotheek hoger dan de waarde, dan verdelen jullie samen de restschuld. Bij de verdeling spelen ook fiscale regels mee, zoals de hypotheekrenteaftrek. Laat je daarover goed informeren; in het artikel belastingen en toeslagen bij een scheiding lees je hoe de eigen woning, de renteaftrek en de toeslagen samenhangen bij uit elkaar gaan. Alle afspraken over de woning leggen we samen vast in het convenant en ouderschapsplan, zodat er achteraf geen misverstand over bestaat.

De hypotheek: ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Blijft één van jullie in de woning, dan wil de bank weten of die de hypotheeklasten alleen kan dragen. De bank toetst dat op basis van één inkomen. Slaagt die toets, dan kan de vertrekkende partner ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid krijgen en is hij of zij niet langer aansprakelijk voor de hypotheekschuld. Zonder dat ontslag blijven jullie allebei aansprakelijk, ook als er maar één in de woning woont. Een hypotheekadviseur kan pas echt iets voor je betekenen als jullie afspraken concreet zijn — banken vragen tegenwoordig vaak eerst om een (concept)convenant voordat ze de mogelijkheden onderzoeken. Het is daarom slim om eerst samen de scenario’s op een rij te zetten en pas daarna, goed voorbereid, naar de bank of adviseur te stappen.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Hebben jullie een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie? Dan zijn er bij een scheiding soms meer mogelijkheden dan je denkt. NHG kent een aparte regeling voor relatiebeëindiging: soms kan de bank net iets meer financieren, waardoor het overnemen van de woning tóch lukt terwijl dat zonder NHG niet zou kunnen. En moet de woning noodgedwongen verkocht worden met een restschuld, dan kan NHG die onder voorwaarden kwijtschelden — mits jullie er alles aan hebben gedaan om het verlies te beperken en de lasten zo lang mogelijk te blijven betalen. Verkopen is trouwens lang niet altijd nodig. Laat je daarom goed informeren over je rechten en plichten; op nhg.nl vind je een sneltoets en meer uitleg over scheiding en NHG.

Wie mag er (voorlopig) blijven wonen?

Zolang er nog geen definitieve afspraken zijn, vertrekt meestal één van beiden (tijdelijk) uit de woning. Komen jullie er samen uit, dan is dat het prettigst — zeker als er kinderen zijn. Lukt dat niet, dan kan de rechter via een voorlopige voorziening bepalen wie er tijdens de procedure in de woning blijft. De rechter kijkt dan onder meer naar wie de meeste zorg voor de kinderen draagt, wie het sterkst aan de woning verbonden is en wie het makkelijkst ander onderdak vindt. Ook ná de scheiding kan de rechter iemand nog zes maanden het gebruik van de woning toekennen, soms tegen een redelijke vergoeding aan de ander. In mediation regelen jullie dit het liefst zelf; het voortgezet woongenot en de afspraken leggen we vast in het convenant.

En als jullie een huurwoning hebben?

Ook bij een huurwoning moeten jullie afspreken wie er blijft wonen. Ben je getrouwd of geregistreerd partner, dan is de ander automatisch medehuurder — óók als alleen jouw naam op het contract staat — en zijn jullie allebei aansprakelijk voor de huur. Bij de scheiding kan het huurrecht aan één van jullie worden toegewezen. Maken jullie daar samen afspraken over, dan kan de rechter die in de echtscheidingsbeschikking vastleggen. Komen jullie er niet uit, dan beslist de rechter, waarbij vooral meeweegt bij wie de kinderen hun hoofdverblijf hebben en wie moeilijker aan andere woonruimte komt. Staan jullie allebei als hoofdhuurder op het contract, dan is het huurrecht ondeelbaar en zal degene die blijft de verhuurder om een nieuw contract moeten vragen.

Gratis en vrijblijvend kennismakingsgesprek

De woning is vaak het ingewikkeldste onderdeel van een scheiding. Als MfN-registermediator help ik jullie de opties helder te krijgen vóórdat jullie onomkeerbare stappen zetten, en leg ik de afspraken zorgvuldig vast. Benieuwd wat er in jullie situatie mogelijk is? Lees meer over mijn werkwijze of plan een gratis kennismakingsgesprek. Wil je ook weten wat een scheiding kost? Bekijk dan de pagina over de kosten van een scheiding.